地方のマンションは負動産と化す
そんなイメージをきちんと持てている人はどれくらいいるでしょうか？
人口減少、高齢化している地域において、分譲マンションの将来は負債化の可能性が高いという理由について考えて見ます。
仮にあなたが50歳前後の中間管理職や上司の立場にある人だとします。
20歳そこそこの若者と同じ部署であったとして、あなたの感覚と、その若者の感覚が一致する部分てどれくらいありますか？
仕事というお金が発生する現場ですら、かなりのジェネレーションギャップがあるはずです。
ましてや、分譲マンションともなると、色んな世代の人が存在し、そもそもそこに居ない人が所有者であったりもするわけです。
そんな状態で、話や意見がまとまると考える方が難しいですし、自分の考えが100％通ると言う事がまずありえない事は何となく理解できると思います。
要は、意見やルールが全員共通で成立しにくい団体であるのがマンションなのです。
地方のマンションが負動産となる理由
マンションの問題点について考えてみると、一つの建物を複数人で所有する「区分所有」という形態が、根本的な問題の一つであることがわかります。特に新築の頃は問題が少ないですが、10年、20年と経過するにつれ、徐々に問題が顕在化します。
以下に、具体的な問題とその解決策について整理してみます。
負動産化する地方の分譲マンションのデメリット
地方の分譲マンションは市場価値が低下しやすく、負動産となるリスクが高い。根拠として
実例
地方の分譲マンションは、需要の減少、維持管理費の負担、売却の困難さから負動産となるリスクが高いケースが存在します。
購入を検討する際には、これらのリスクを十分に考慮する必要があります。
所有形態について
分譲マンションの所有形態は、区分所有」という形態個別の所有権が集まるため管理が複雑になりやすいのです。若干異なる部分はありますが、全体を共有で所有している形のイメージですね。
事例
分譲マンションの所有形態は管理が複雑であり、特に地方では管理不全により資産価値が低下するリスクが高いのです。
購入前に管理体制や組合の運営状況を確認することが重要ですね。
時間経過による問題の顕在化
マンションの経年劣化とともに、住民の入れ替わりや高齢化によって様々な問題が発生します。時間が経過することで、住民の入れ替わりや高齢化に伴い、管理費や修繕積立金の滞納が増加する問題が発生します。
これにより、マンション全体の管理が困難になり、資産価値の低下につながります。
建て替えの困難さ
マンションの建て替えは非常に難しく、実現するためには高いハードルがあります。
経済的負担: 建て替えには多額の費用がかかります。修繕積立金だけでは足りず、一戸あたり数百万から一千万円の持ち出しが必要になる場合があります。
あるマンションでは、住民の一部が建て替えに反対し、裁判を経てようやく退去が実現しました。このプロセスには多大な時間とコストがかかりました。
マンションの建て替えは、住民の高い合意要件と多額の経済的負担が障害となり、実現が非常に難しいです。
そのため、経年劣化が進んだマンションが放置されるケースが増えています。
固定経費
分譲マンションの所有には定期的な固定経費がかかり、恒久的な負担となります。「地方のマンションは負動産」という形になる、一番の理由です。
分譲マンションの所有には管理費、修繕積立金、固定資産税などの固定経費がかかり、長期的な負担となります。
特に地方では、これらの経費が大きな負担となり、負動産化するリスクが高まります。
購入前に固定経費の詳細を確認し、将来的な負担を見据えることが重要です。
管理費や修繕積立金の滞納
管理費や修繕積立金の滞納は、マンション全体の管理に大きな影響を与えます。
管理費の滞納が続くと、修繕積立金が不足し、結果としてマンションの修繕が滞り、建物の劣化が進行します。これにより、住民全体の生活環境が悪化します。
管理費や修繕積立金の滞納は、マンション全体の管理に大きな影響を与え、住民全体の生活環境を悪化させるリスクがあります。滞納を防ぐためには、厳格な管理と督促が必要です。
解決策としては、住民一人ひとりが当事者意識を持ち、積極的に管理に参加することが重要ですが、正直、現実的には不可能と言えるでしょう。
だって、相続人がそこにいる確率は低く、当事者意識が希薄だから・・・。
法制度の改善や公的機関の関与による強制力や取り組みを導入することが必要だろうと推察しますが、現在の政治状況や、住人たちの問題意識では到底不可能に思えます。
地方のマンションが負動産になりやすい問題まとめ
これらの理由からゴーストマンション化
そういう将来をイメージしやすくないですか？
うちのマンションは立地条件がいいから大丈夫！
と先般言われましたが、30年後は恐らく無理でしょう・・・と心の中で思ってしまいました。
この方はお金持ちの方だったので、少々マイナスになっても問題は無いのでしょう。
しかしながら、これを引き継ぐことになる子供や孫はたまったものではありません。
自身のマンションが荒廃していくイメージをきちんと持ち、価値が無くなった場合のイメージを必ず持っておきましょう。
合言葉は「地方のマンションは負動産」ですよ！
